建築基準法改正で整備された外壁調査
外壁調査は特定建築物調査の調査項目の中の「建築物の外部」の調査項目に含まれます。
平成20年4月1日の建築基準法改正に伴い国土交通省告示第282号によって、特定建築物(改正当時は特殊建築物)調査における、「建築物の外部」の「タイル、モルタル等の劣化・損傷」状況の調査内容が明確化されました。特定行政庁によって細かな制度の違いはありますが、新築・改築後10年を超えた建築物の災害危険度の高い外壁面を全面調査しなければなりません。
【平成20年国土交通省告示第282号 】
タイル、石貼り等(乾式工法によるものを除く。）、モルタル等の劣化及び損傷の状況
開口隅部、水平打継部、斜壁部等のうち手の届く範囲をテストハンマーによる打診等により確認し、その他の部分は必要に応じて双眼鏡等を使用し目視により確認し、異常が認められた場合にあっては、落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分を全面的にテストハンマーによる打診等により確認する。ただし、竣工後、外壁改修後若しくは落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分の全面的なテストハンマーによる打診等を実施した後 10 年を超え、かつ３年以内に落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分の全面的なテストハンマーによる打診等を実施していない場合にあっては、落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分を全面的にテストハンマーによる打診等により確認する（３年以内に外壁改修等が行われることが確実である場合又は別途歩行者等の安全を確保するための対策を講じている場合を除く。）
外壁調査の具体的な診断ガイドライン
国土交通省では平成2年の「剥落による災害防止のためのタイル外壁、モルタル塗り外壁診断指針」において「災害危険度の大きい壁面」を具体的に定義しており、このガイドラインと建築基準法12条を根拠として、特定建築物調査における外壁調査方法が明確化されています。簡単に説明するならば、歩道などに面した外壁面はタイルなどが落下して歩行者に危険を及ぼす可能性のあり、そのような危険性のある外壁面を明確に定義しています。
平成 2 年国土交通省(旧建設省)住宅局建築技術審査委員会策定
「剥落による災害防止のためのタイル外壁、モルタル塗り外壁診断指針」 4．｢災害危険度｣の大きい壁面
タイルまたはモルタルが、劣化、地震等により剥落し災害を起こす危険の大きいタイル 外壁、モルタル塗り外壁（「災害危険度」の大きい壁面）を次の通り定める。 当該壁面の全面かつ当該壁面高さの概ね２分の１の水平面内に、公道、不特定または多 数の人が通行する私道、構内通路、広場を有するもの。 但し、壁面直下に鉄筋コンクリート造、鉄骨造等の強固な落下物防御施設（屋根、庇等） が設置され、または植え込み等により、影響角が完全に遮られ、災害の危険がないと判断 される部分を除くものとする。
外壁調査における打診診断と赤外線カメラ診断
国土交通省告示第282号において、外壁診断方法は「テストハンマーによる打診等」と決められていますが、国土交通省住宅局建築指導課 監修による「特殊建築物等定期調査業務基準」において、全面打診等調査として赤外線カメラによる診断も認められています。
これらを根拠として特定建築物調査での外壁調査において赤外線診断は認められているものの、天候や障害物などで診断がしにくい場合もあるため、届く範囲はテストハンマーによる打診を行い、赤外線カメラによる赤外線診断を組み合わせる方法が勧められます。
また近年では、ドローン技術の成熟化もあり、一部の調査事業者や団体によって、ドローンとその積載カメラによる外壁調査の実証実験も積極的に行われつつあります。
赤外線調査の仕組み
外壁タイルやモルタルは、太陽からの日射や外気温などによって暖められると、その熱は躯体に伝わります(熱伝導)。しかし外壁タイルやモルタルなどに剥離が生じていて空気層が存在している場合、熱が躯体に伝わらないため正常な部分に比べて表面温度が高くなる傾向があります。そのような温度差がある外壁の状態を赤外線カメラによって撮影することによって、外壁診断が可能となります。ですから日中の温度差が少ない雨天や曇の天気では、正常部分と剥離部分の温度差が生じにくく、赤外線カメラ撮影で温度差を確認しづらくなるため、調査中止となる場合があります。
コストメリットの高い赤外線診断
建築基準法の改正によって竣工・改築後10年以降の外壁診断が必要となったとはいえ、全面打診を行う場合、足場やゴンドラを利用することになりますので、準備や診断のコストと時間が非常に増大します。それに比べてコストや建物の影響・外観の影響などが少ない赤外線カメラによる赤外線診断は大きなメリットがありますので、近年では非常にお勧めできる外壁調査方法といえます。